住宅予算の立て方: 頭金からローン返済計画まで

2025.04.25

家を購入する際の資金計画は、住宅購入の成功を左右する重要な要素です。適切な予算設定がなければ、理想の住まいを手に入れた後も長期にわたる返済負担に苦しむことになりかねません。本記事では、頭金の考え方からローン返済計画まで、無理のない住宅購入のための資金計画について解説していきましょう。

頭金の考え方と重要性

住宅購入において頭金は、物件価格の一部を自己資金で賄うものだ。理想的な頭金額は物件価格の20～30%程度と言われています。例えば、3,000万円の物件であれば、600～900万円の頭金を用意することが望ましいでしょう。

頭金を多く用意することには複数のメリットがあります。まず、借入額が減るため、総返済額の利息負担が軽減される。また、住宅ローンの審査においても有利に働くことが多いですね。さらに、不動産市況の変動に対するリスクヘッジにもなります。万が一、購入後に不動産価格が下落した場合でも、頭金が多ければ「住宅ローン残債＞物件価値」という、いわゆる「オーバーローン状態」になるリスクを軽減できるのです。

頭金の資金源としては、これまでの貯蓄はもちろん、退職金や親からの援助などが考えられます。ただし、生活防衛資金として、少なくとも3～6ヶ月分の生活費は残しておくことが重要だと言えるでしょう。すべての貯蓄を頭金に回してしまうと、入居後の家具・家電の購入費用や、急な修繕費用などに対応できなくなる恐れがあります。

諸費用や引越し代も計算に入れよう

住宅購入にかかる費用は、物件価格だけではありません。物件価格の3～10%程度の諸費用が別途必要になる点を忘れてはならないでしょう。主な諸費用には以下のようなものがあります。

・仲介手数料：物件価格の3%＋6万円（税別）が上限・登記費用：所有権移転登記や住宅ローン設定登記にかかる費用・印紙税：契約書や住宅ローン契約書に貼付する印紙代・不動産取得税：不動産取得に対してかかる税金・固定資産税・都市計画税の精算金：売主との日割り計算分

これらに加えて、引越し費用、リフォーム費用、家具・家電の購入費用なども考慮する必要があるのです。諸費用を計算に入れないまま物件を選ぶと、予算オーバーで思わぬ追加融資が必要になることも。事前に全体の費用を把握し、資金計画に組み込んでおくことが肝心です。

ローン借入額の考え方

住宅ローンの借入額を決める際は、現在の住居費と購入後のランニングコスト、そして毎月の返済額のバランスを考えることが重要です。

一般的に、毎月の返済額は手取り収入の25%以内に抑えるのが理想的と言われていますよ。例えば、手取り月収が40万円の場合、月々の返済額は10万円以内に設定するのが望ましい。これを超えると、日々の生活や子どもの教育資金、老後の備えなどにしわ寄せが来る可能性が高まってしまいます。

また、購入後のランニングコストも忘れてはなりません。マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば固定資産税や維持修繕費など、毎月の住宅ローン返済額以外にも継続的な支出があるのです。これらを含めた総住居費が収入に対して適切な割合になるよう計画することが大切だと言えるでしょう。

返済額を想定する際は年収の20～25%が目安

住宅ローンの返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）は、20～25%が安全圏と考えられています。これは、金融機関の審査基準としても一般的な目安となっている数字です。

例えば、年収500万円の場合、年間の返済額は100～125万円、つまり月々8.3～10.4万円程度が適切な返済額となります。この範囲内で無理なく返済できる借入額を逆算して、物件の予算を決めるアプローチが賢明でしょう。

ただし、この数字はあくまで目安であり、他の借入金（自動車ローンやカードローンなど）がある場合は、それらも含めた総返済負担率を考慮する必要があります。また、将来的な収入の変動も見据えて、余裕を持った計画を立てることが重要だと言えますね。

住宅ローン控除や減税制度も活用しよう

住宅ローンを組む際は、住宅ローン控除（住宅ローン減税）などの税制優遇措置も資金計画に組み込むと良いでしょう。住宅ローン控除は、住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度で、最大13年間適用されます。

例えば、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、初年度は21万円の税額控除を受けられる計算になりますね。ただし、控除額は納めている所得税と住民税の合計額が上限となるため、収入によって実際に受けられる控除額は異なる点に注意が必要です。

また、住宅の種類や性能によっては、さらなる減税措置が受けられる場合もあります。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）や低炭素住宅などの環境性能の高い住宅、耐震等級の高い住宅などは、追加の優遇措置があるのです。これらの制度を上手に活用することで、資金計画の幅が広がるでしょう。

無理のない返済計画で安心な住宅購入を

住宅購入は人生最大の買い物と言われるだけに、無理のない返済計画を立てることが何より重要なのです。ローンは長期間にわたって続くものであり、その間にライフイベントや収入の変化も起こり得ます。余裕を持った計画を立て、万が一の状況にも対応できるようにしておくことが、安心して住宅を購入するためのカギとなるでしょう。

特に注意したいのは、目先の低金利に惑わされて借入限度額いっぱいまで借りることですね。将来的な金利上昇リスクや収入減少の可能性も考慮し、返済に余裕を持たせることが肝要だ。ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら、長期的な視点で資金計画を立てていくことをお勧めします。

住宅ローンは一度組んだら終わりではなく、金利動向や自身のライフプランの変化に応じて見直すことも大切です。借り換えや繰り上げ返済など、状況に応じた対応を検討することで、総返済額を抑えることも可能なのです。