譲渡所得の基本公式

譲渡所得は以下の公式で計算されます。

譲渡所得 = 総収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

＊譲渡所得の課税: 不動産売却による譲渡所得は、給与所得や事業所得など他の所得とは別に課税されます。これは分離課税制度と呼ばれています（国税庁）
＊＊長期譲渡所得と短期譲渡所得: 所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得では税率が異なります。短期譲渡所得の方が高い税率で課税されます

各項目の説明

• 総収入金額
  • 売却代金と固定資産税などの精算金の合計です。
  • 例: 売却代金が1,000万円、固定資産税の精算金が10万円の場合、総収入金額は1,010万円になります。
• 取得費
  • 不動産を購入した際の費用です。大きく分けて「実額取得費」と「概算取得費」があります。
    • 実額取得費: 実際にかかった費用をすべて合計したもの。
    • 概算取得費: 総収入金額の5%で計算される概算値。
• 譲渡費用
  • 不動産を売却する際にかかる費用です（例: 仲介手数料・印紙代等）。
• 特別控除額
  • 特定条件を満たす場合に適用される控除額です。（相続など特定の条件下での不動産の取得費は、相続税評価額に基づいて調整することが可能で、これにより譲渡所得の計算が影響を受ける場合があります）

取得費の詳細

• 実額取得費に含まれるもの: 購入代金、仲介手数料、登記費用など。
• 実額取得費に含めないもの: 借入時の事務手数料、契約解除時の違約金、家具・カーテンの取得代金など。

＊ 取得費は、実際の購入価格または総収入金額の5%で計算される概算取得費を用いることができます。これにより、実際の取得費が不明な場合でも、または実際の取得費よりも概算取得費の方が大きい場合には、税負担を軽減するために大きい方を選択する柔軟性が与えられます

減価償却費

• 建物の価値が時間とともに減少することを考慮した費用です。
• 計算方法には「定額法」と「定率法」がありますが、居住用不動産では主に定額法が用いられます。

＊事業用でない住宅の場合、減価償却費は建物の購入価格に0.9、償却率、所有年数を掛けて計算します。この計算は取得費を調整し、結果として譲渡所得の計算に影響を与えます

​「減価償却費」の計算について｜国税庁 (nta.go.jp)

例題で理解する

例1: 減価償却費の計算

• 昭和59年に購入したマンション（RC造）を令和5年に売却。購入代金は6,000万円（建物4,000万円、土地2,000万円）※土地は減価償却なし。
• 経過年数は39年

　例：建物4,000万円×0.9×0.015（償却率）×39年（経過年数）＝減価償却費は2,106万円

申告手続き

不動産売却による譲渡所得税の申告は、売却者が居住する地域を管轄する税務署にて行わなければなりません。申告期間は売却の翌年の2月16日から3月15日までです。国税庁のウェブサイトを利用して確定申告書を電子的に作成・提出することも可能です。

節税と免税

不動産売却による譲渡所得税には、税負担を軽減できる特例や免税措置が用意されています。これには特定の条件を満たすことで最大3,000万円の特別控除を受けることができる特例などが含まれます。

まとめ

日本における不動産売却から生じる譲渡所得の計算方法は、総収入金額、取得費、譲渡費用、および利用可能な特別控除や免税措置など、複数の要因に基づいています。不動産を売却する際には、分離課税制度により譲渡所得が他の所得とは別に課税されること、短期と長期の譲渡所得で税率が異なること、実際の取得費と概算取得費からより大きい方を選択できる柔軟性、そして減価償却費の計算方法などが重要なポイントです。また、確定申告の手続きや節税・免税に関する特例を適切に利用することで、税負担を軽減することが可能です。これらのルールを適切に理解し、活用することが、不動産売却における税金対策には不可欠です。